Der amtliche Ausgangspunkt 2025
Für Eigentumswohnungen nennt der Gutachterausschuss einen Ausgangswert von 2.311 €/m² Wohnfläche. In die Analyse flossen 666 Kauffälle der vergangenen sieben Jahre ein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt der Ausgangswert 2.543 €/m² Wohnfläche; hier wurden 501 Kauffälle ausgewertet.
Das definierte Normhaus ist ein teilmodernisiertes, unterkellertes Einfamilienhaus – gegebenenfalls Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus – aus dem Baujahr 1975, mit 135 m² Wohnfläche, 250 m² Grundstück, mittlerer Lage und mittlerem Standard. Garagen, Stellplätze, Nebengebäude, Inventar, Rechte, Belastungen und Baumängel sind im Normwert nicht enthalten.
Warum Oberhausen mehrere Teilmärkte hat
Ein gepflegtes Eigenheim in einer aufgelockerten Sterkrader Lage folgt anderen Vergleichsmaßstäben als eine Altbauwohnung in Alt-Oberhausen oder ein Grundstück in Osterfeld. Selbst innerhalb eines Quartiers verändern Straßenzug, Zuschnitt, Immissionen, Modernisierungen und Nutzungsoptionen die Nachfrage.
So wird aus dem Richtwert eine Objektfrage
Beginnen Sie mit belastbaren Flächen, Baujahr, Grundstücksdaten und Modernisierungsbelegen. Prüfen Sie dann, welche Merkmale vom Normobjekt abweichen. Erst danach lohnt sich die Frage, welche Käufergruppe das konkrete Objekt anspricht und welche Vergleichsfälle wirklich passen.
